河南多地出招去库存 "强心针"药效几何？

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人民网郑州电 （石国庆）外出务工多年的河南安阳农民宋俊红，一心想在市里给孩子买套婚房。但他算了几个月的帐，也没能下定决心。

给了宋俊红“临门一脚”的是安阳市促进房地产发展的“22号”文。文件明确凡是购买市区新建商品住房（别墅除外），每套补贴2万元。

“正发愁买房后的装修款呢，这下好了。”拿到补贴的宋俊红喜不自禁。

去年以来，中央连续出台推进楼市去库存政策，河南各地也密集出招，纷纷出台刺激消费政策。目前来看，这轮政策对部分地区楼市去库存形成实质利好，个别地市在新政出台后的两、三个月内，商品房销量占全年销量的比例超过50%。

河南去库存举措是否真正起到实效？能否持久？近日，人民网河南分网记者到多个地市调查摸底。

刺激效果明显

一地级市两个多月卖掉全年销量的一半多

4月8日上午11点，许昌市恒达金汇广场项目售楼部，置业顾问郑丹丹稍稍舒了口气：“刚刚送走一波看房的顾客”。

从去年10月以来，她的工作像是按下了“加速键”，现场咨询和电话咨询的顾客络绎不绝。购房者询问的问题也比较集中，何时开盘？能否赶上政府的补贴政策？

市民怕错失机会，缘于诱人的政策红利。

许昌出台的支持住房消费“62号”文件，对在市区购买144平方米以下的商品房，市财政每平方米补贴150元。对具有硕士研究生学历的，每套享受2.5万元补贴，具有博士学历的，每套享受3万元补贴。

这个政策让许昌市房地产协会会长、河南金石地产有限公司董事长郑伟杰“喜出望外”。他介绍，从2015年10月20日去库存政策出台到当年年底，短短71天，市区所售商品房就占全年销量的55.13%。

而许昌腾飞地产公司总经理方少锋也着实体验了把政策的威力。

公司旗下有两个楼盘，从2015年5月至9月，其中的尾盘项目只卖出一套房子，在售楼盘卖出131套；而从2015年10月底至2016年4月初，尾盘项目房子售罄，在售楼盘卖出400多套。

“尾盘的房子一般认为是户型不好的，没想到也被一抢而空。”面对“立竿见影”的效果，方少锋啧啧称奇。

和许昌一样，安阳市区去库存情况也令人欣喜。

为搭上政策便车，部分开发商适时调整营销策略，打出“政府补贴2万，企业让利2万”的广告，吸引消费者购房。

去年政策出台后，销售面积和销售额两项指标回暖上升，仅9月至12月，市区网签备案商品房合同就达17607套，同比增长65%，占全年总销售套数的56%。

随着去库存步伐的加快，一些地市去库存周期开始进入合理区间。两地城建部门负责人表示，以目前的销售速度来看，许昌市和安阳市的消化周期分别约有10个月和12个月。 “目前，全省18个省辖市和部分县(市)陆续出台了鼓励农民进城购房的具体支持措施。”河南省住建厅相关负责人说。

“郑州作为河南省会，产业规模、经济体量都比较大，人口吸纳的能力比较强，去库存压力相对较小。但是部分省辖市，特别是众多县，去库存压力仍然较大。经过测算，有些县消化完目前的库存，需要4年左右的时间。”郑州大学商学院副院长王海杰教授说。

长期难以为继

刺激措施存在诸多短板

尽管一些地市出台的楼市去库存政策取得了明显效果，但业内普遍认为，刺激政策只能是短期行为，“强心针”存在局限性。

首先一个就是财力问题。安阳市的补贴政策实施仅三个月，就累计发放购房补贴款3.3亿元。“安阳市在筹集补贴资金上存在一定困难，补贴政策推动力不足。”安阳市住建局局长侯津琪说。

也有学者认为补贴的公平性值得商榷。“用财政资金补贴购房者，这对不买房子的人并不公平。”王海杰认为，政府可以设立引导基金，撬动更多社会资本进入到相关产业领域里，优化去库存环境。

政策的稳定性直接影响去库存的效果。以许昌为例，许昌市出台的补贴政策原定期限至2015年年底，随后又分别延长至2016年3月底和6月底。

政策两次延期，让郑伟杰有点不适应：“政策的反复无常，不仅让企业无所适从，也不利于市场的稳定，尤其会影响购房者的心理预期，加剧楼市紧张情绪。”他建议政府稳定政策，给企业准备资金、土地留足时间。

王海杰也认为，政府对市场的过多介入，本就会阻断人们形成市场化的思维和预期，政策来回变动，也在一定程度上影响了政府的威信。

补贴结构的单一性也弱化了去库存的效果。专家建议，针对不同人群，应采取更细化的补贴政策。

还以许昌为例，郑伟杰建议，对农民的补贴由150元变为200元，对市民的补贴由150元变为100元，通过差异化补贴，引导农民在近郊购房，引导市民购买位置好、价位高的优质房，最终形成梯次消费结构。

“精准补贴激励农民进城买房的同时，也提高了政府资金的使用效率。”郑伟杰说。据了解，2015年全省新建商品房销售中农民购房占比37%。

“市场一旦出现停滞、下滑，很快会像传染病一样传播开来。”一线也不乏忧虑的声音：安阳市华强新城市发展有限公司总经理汤福喜就担心，刺激政策一方面满足了“刚需”的愿望，也提前透支了民众的消费欲望，集中释放后可能会造成未来需求的下滑。

精准去“病灶”

既要“强心针”，更需“长效药”

业内人士表示，下好去库存这盘棋，长期来看，还须打好金融产品创新、产城融合、土地制度改革等系列“组合拳”。

河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰教授建议，金融部门应开发专门针对进城农民的金融产品。比如，鉴于农民在秋收、年底会有大笔收入进账，能否打破现行的月月还款制度，改为一年三次或四次还款，这样更能符合农民的实际。

此外，回购商品房也成为各地去库存的有力补充。购买商品房作为棚户区改造安置房的，单套面积可放宽到144平方米，作为公租房的，单套面积放宽到90平方米。

“从供给方着手，适度回购商品房，无论对于房地产去库存，还是保障房供应，都是必要的。今后对于棚户区改造，要尽可能通过货币化方式，以集中团购商品房的办法解决。”李晓峰表示，停建公租房已经成为开发商们普遍的呼声。

“土地是房地产之母。”去库存离不开调节土地供应这个“总阀门”。河南省政府有关负责人近日表态：商品房库存高、销售面积下降、货币化安置率低的市和县，停止供应商品住宅房土地。

去库存刺激了楼市，吸引了很多农民进城。但随之而来的社会问题值得关注。

农民进城，老家的房子和地怎么办？孩子上学怎么解决？进城后的生计怎么维系？

河南要求楼盘建设和城市基础配套设施同步开工、同步建设、同步投入使用。新购房农民在教育、卫生等公共服务上享受市区居民同等待遇。就业方面，河南多地出台政策，对进城定居农民从事工商业经营的，工商、税务、卫生、环保、城管等相关部门优先办理经营资质和置业手续；对就业创业的，人社部门负责提供创业指导、技能培训、职业介绍等免费手续；对创业困难的，按照国家政策优先解决小额担保贷款，解决农民“进得来、留得住、有发展”问题。

“去库存只是表象，深层次的问题是产城融合和土地制度改革”。在王海杰看来，没有产业的支撑，短期补贴政策只能“治标不治本”。他认为，现行土地制度下，尽管土地可以流转，但其规模化和收益性并不稳定。

从根本上讲，如何改革农村产权制度，使得宅基地和承包地等资产变现，让农民获得更多财产性收入，降低进城成本，增强购买力，仍将是改革的重点。

“城镇化是人的城镇化，除了房子，城市还应该为居住者提供充足的公共产品和服务。”李晓峰认为，不能寄希望所有地方的库存都能去掉。远郊区、人口吸引能力较差的三、四线城市，即使有补贴，也会存在烂尾楼。